Le démembrement sépare usufruit (revenus) et nue-propriété (capital). Les parents gardent l'usufruit, donnent la nue-propriété aux enfants. Au décès, la pleine propriété revient sans droits de succession.
Le démembrement consiste à séparer la propriété des parts en deux droits distincts : l'usufruit (droit de percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). C'est un outil d'optimisation fiscale et patrimoniale très utilisé dans les SCI familiales.
En pratique, les parents conservent l'usufruit (ils perçoivent les loyers et sont imposés sur les revenus fonciers) et donnent la nue-propriété à leurs enfants. La valeur de la nue-propriété est réduite selon l'âge du donateur : à 51 ans, la nue-propriété vaut 50 % ; à 61 ans, 60 % ; à 71 ans, 70 %. Plus la donation est faite tôt, plus la valeur transmise en franchise de droits est élevée.
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement et les enfants récupèrent la pleine propriété SANS droits de succession. C'est le principal avantage du montage.
Pour la déclaration 2072, le démembrement a un impact sur la répartition du résultat : c'est l'usufruitier qui déclare sa quote-part des revenus fonciers, pas le nu-propriétaire. SCI Facile gère cette répartition automatiquement.
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Générer ma déclarationLa donation de parts de SCI profite d'abattements de 100 000 € par parent/enfant tous les 15 ans, avec une décote de 10-20 % sur la valeur des parts. Le démembrement (nue-propriété/usufruit) optimise la transmission.
Chaque associé est imposé sur sa quote-part au barème progressif de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, même sans distribution. L'usufruitier est imposé en cas de démembrement.
L'IR est idéal pour la détention patrimoniale (plus-values exonérées après 22 ans). L'IS permet d'amortir le bien mais supprime les abattements pour durée de détention.