Le déficit foncier est réparti entre associés et imputable sur le revenu global (max 10 700 €/an). L'excédent est reportable 10 ans. Les intérêts d'emprunt ne sont reportables que sur les revenus fonciers.
Le déficit foncier apparaît quand les charges déductibles dépassent les revenus fonciers de la SCI. C'est un levier fiscal puissant, surtout en période de travaux.
Le déficit se répartit entre les associés au prorata de leurs quote-parts. Chaque associé peut imputer sa part de déficit sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an — à condition que ce déficit provienne de charges autres que les intérêts d'emprunt. Le déficit provenant des intérêts est uniquement reportable sur les revenus fonciers futurs.
L'excédent de déficit au-delà de 10 700 € est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le report suit l'ordre chronologique : les déficits les plus anciens sont utilisés en priorité.
Exemple : la SCI a 8 000 € de revenus et 22 000 € de charges (dont 3 000 € d'intérêts). Déficit total : 14 000 €. Déficit imputable sur revenu global : 14 000 − 3 000 (intérêts) = 11 000 €, plafonné à 10 700 €. Les 3 300 € restants (300 € + 3 000 € d'intérêts) sont reportables. Pour un associé à 50 % : 5 350 € d'imputation sur revenu global.
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Générer ma déclarationSont déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière (hors TEOM), assurances, travaux d'entretien/amélioration, frais de gestion (20 €/local). Les travaux de construction ne sont jamais déductibles.
Chaque associé est imposé sur sa quote-part au barème progressif de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, même sans distribution. L'usufruitier est imposé en cas de démembrement.
L'IR est idéal pour la détention patrimoniale (plus-values exonérées après 22 ans). L'IS permet d'amortir le bien mais supprime les abattements pour durée de détention.