Le capital social d'une SCI représente la valeur totale des apports (en numéraire ou en nature) réalisés par les associés lors de sa création, en échange de parts sociales.
Le capital social constitue le patrimoine de départ de votre société. Selon l'article 1832 du Code civil, il est formé par les apports de chaque associé, qui peuvent être en numéraire (somme d'argent) ou en nature (un bien immobilier, par exemple). En contrepartie de ces apports, vous recevez des parts sociales proportionnelles à votre investissement. La loi n'impose aucun montant minimum pour une SCI : vous pouvez constituer votre structure avec un capital symbolique d'un euro. Lors de la rédaction des statuts, vous devez choisir entre un capital fixe ou variable. Un capital fixe exige une modification statutaire formelle (avec convocation d'une assemblée générale et frais de greffe) pour toute augmentation ou réduction. À l'inverse, un capital variable, régi par l'article L231-1 du Code de commerce, offre une grande souplesse. Vous définissez un capital plancher et un plafond entre lesquels les variations s'effectuent sans formalités lourdes, le gérant constatant simplement les mouvements pour faciliter l'entrée ou la sortie d'associés. Ce montant influence directement votre responsabilité, qui est indéfinie et proportionnelle à votre quote-part (article 1857 du Code civil). Sur le plan fiscal, cette répartition détermine la part du résultat foncier ou du déficit foncier qui vous est attribuée. Lors de la clôture comptable, la société remplit le formulaire 2072, et vous reportez ensuite votre quote-part sur votre déclaration personnelle (formulaire 2044 si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu).
Vous créez une SCI avec un ami. Vous apportez 6 000 € en numéraire et votre ami apporte 4 000 €. Le capital social s'élève à 10 000 €, divisé en 1 000 parts sociales de 10 € : vous détenez 600 parts (60 %) et votre associé 400 parts (40 %).
Capital social = Valeur totale des apports en numéraire + Valeur totale des apports en naturePrivilégiez un capital social faible à la création pour limiter les enjeux en cas de cession, puis financez vos acquisitions via des comptes courants d'associés. Pour rédiger des statuts adaptés incluant une clause de variabilité, utilisez le modèle SCI Facile (49 €).
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Générer ma déclarationSociété civile ayant pour objet la détention et la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers, permettant une gestion patrimoniale à plusieurs associés.
SCI dont les associés sont exclusivement des membres d'une même famille, utilisée pour organiser la transmission du patrimoine immobilier.
Réunion annuelle obligatoire des associés de la SCI pour approuver les comptes, affecter le résultat et prendre les décisions collectives.
Document officiel consignant les décisions prises lors de l'assemblée générale des associés de la SCI.